Martin Daniel Siyaranamual | SMF Research Institute Salah satu program
Salah satu program unggulan Pemerintahan Prabowo-Gibran adalah Program 3 Juta Rumah. Dengan ambisi besar, program ini bertujuan membangun dua juta proyek perumahan di perdesaan dan satu juta di perkotaan. Program ini tidak hanya berfokus pada pembangunan rumah baru, tetapi juga pada peningkatan kualitas hunian yang sudah ada. Dalam kurun waktu lima tahun ke depan, diharapkan ada 15 juta rumah baru atau rumah yang kualitasnya meningkat untuk masyarakat Indonesia. Namun, ambisi besar ini tentu saja membawa tantangan besar pula.
Jika kita melihat kondisi fiskal negara, bergantung sepenuhnya pada pembiayaan dari APBN untuk mewujudkan Program 3 Juta Rumah sangatlah sulit. Saat ini, penerimaan negara dari pajak masih terbatas, dan ekspor dari sektor industri belum memberikan kontribusi yang signifikan. Di sisi lain, beban utang jatuh tempo terus membayangi. Sepanjang tahun 2025-2029, rata-rata beban utang jatuh tempo per tahun mencapai Rp749,6 triliun. Tekanan seperti ini memaksa pemerintah untuk lebih cermat dalam merancang strategi pembiayaan yang efisien, berkelanjutan, dan berkeadilan.
Untuk mewujudkan efisiensi dalam pembiayaan, hal pertama yang perlu dilakukan adalah mendetailkan target penerima manfaat dan jenis intervensi yang akan diberikan. Ini berarti pemerintah perlu memetakan penerima manfaat berdasarkan tiga aspek utama, yaitu, kelas ekonomi, lokasi geografis (perdesaan atau perkotaan), dan kebutuhan spesifik mereka, apakah terkait kepemilikan rumah baru atau perbaikan rumah yang sudah ada. Dengan pemetaan ini, intervensi dapat lebih terarah dan sesuai kebutuhan setiap kelompok. Misalnya, penerima manfaat di daerah perdesaan mungkin memiliki tantangan berbeda dibandingkan mereka yang tinggal di perkotaan. Penyesuaian intervensi ini tidak hanya membuat program lebih efisien secara anggaran, tetapi juga menciptakan keadilan sosial dengan memastikan bahwa setiap kelompok menerima bantuan yang sesuai dengan kebutuhannya.
Kedua, strategi pembiayaan yang tidak membebankan APBN. Subsidi selisih bunga (SSB) adalah salah satu skema yang dapat digunakan untuk meringankan beban cicilan masyarakat yang ingin memiliki rumah atau meningkatkan kualitas huniannya. Dengan skema ini, akses terhadap pembiayaan perumahan menjadi lebih luas, sehingga dapat menyukseskan Program 3 Juta Rumah. Akan tetapi, perlu diingat bahwa beban subsidi dari skema ini bisa terus meningkat seiring bertambahnya penerima manfaat dan tenor pinjaman. Jika tidak dikelola dengan baik, subsidi ini bisa menjadi beban besar bagi APBN di masa mendatang. Oleh karena itu, pemerintah perlu mengombinasikan SSB dengan Dana Abadi Perumahan (DAP). Konsep ini serupa dengan Dana Abadi Pendidikan yang dikelola oleh LPDP, di mana hasil investasi dari dana abadi digunakan untuk membiayai berbagai kebutuhan pendidikan. Dalam konteks perumahan, hasil investasi dari DAP dapat digunakan untuk membiayai beban subsidi skema SSB, sehingga beban subsidi tidak memberatkan APBN dalam jangka panjang. Penting untuk dicatat bahwa dana awal untuk DAP akan berasal dari anggaran pemerintah, seperti apa yang terjadi untuk Dana Abadi Pendidikan.
Komponen ketiga untuk mewujudkan pembiayaan yang efisien adalah dukungan terhadap kinerja intermediasi keuangan melalui optimalisasi kegiatan recycling asset pembiayaan perumahan. Agar perbankan dapat meningkatkan pembiayaan di sektor perumahan, maka bank diharapkan mampu menghimpun dana dari masyarakat melalui peningkatan tabungan/deposito, penerbitan obligasi, ataupun recycling asset, dalam bentuk sekuritisasi atau refinancing. Dari semua metode penghimpunan dana masyarakat tersebut, recycling asset memiliki risiko maturity mismatch yang paling kecil. Ini penting, mengingat pembiayaan perumahan adalah proyek jangka panjang, sementara tabungan masyarakat dan obligasi cenderung memiliki jangka waktu pendek.
Saat ini perbankan cenderung enggan melakukan recycling asset melalui transaksi sekuritisasi karena kegiatan tersebut akan mengurangi jumlah aset produktif yang dikuasai oleh bank akibat perubahan pembukuan dari piutang menjadi kas. Dan pada saat yang sama, salah satu pengukuran kinerja sebuah bank didasarkan pada total aset yang salah satu bentuknya adalah piutang. Keengganan tersebut dapat diatasi dengan cara mengimplementasikan peraturan yang mengatur sekuritisasi tanpa pengalihan portofolio kredit/pembiayaan sehingga bank sebagai pemilik aset atau kreditur asal tetap mendapatkan manfaat, dan juga risiko, atas aset produktif yang dijadikan sebagai dasar transaksi sekuritisasi. Saat ini Otoritas Jasa Keuangan (OJK) hanya memiliki peraturan terkait transaksi sekuritisasi yang mengubah piutang menjadi kas.
Seperti halnya kebijakan besar lainnya, Program 3 Juta Rumah juga menghadapi berbagai tantangan yang perlu diantisipasi. Pertama dan yang paling utama adalah komitmen politik. Untuk memastikan program ini berjalan dengan baik, diperlukan komitmen yang kuat dari peme- rintah, baik di tingkat pusat maupun daerah. Pergantian arah kebijakan atau lemahnya koordinasi antar lembaga bisa menjadi hambatan serius. Jika koordinasi tidak berjalan dengan baik, efektivitas program bisa terganggu. Selain itu, respons dari pasar dan keterlibatan sektor swasta juga sangat penting. Keterlibatan bank, perusahaan pembiayaan sekunder untuk kegiatan recycling asset, pengembang perumahan, dan masyarakat dalam program ini akan menentukan apakah strategi pembiayaan yang diusulkan dapat berjalan optimal atau tidak. Jika sektor swasta enggan terlibat atau melihat risiko yang terlalu tinggi, maka pelak- sanaan program bisa terhambat.
Tantangan lain yang perlu diatasi adalah kesiapan institusi dalam mengelola mekanisme pembiayaan yang kompleks. Jika DAP direalisasikan, pengelolaannya memerlukan sumber daya manusia yang kompeten serta infrastruktur yang memadai. Pengelolaan dana yang tidak efektif tidak hanya akan mengakibatkan potensi manfaatnya tidak tercapai, tetapi juga kehilangan dana publik yang berharga.
Terlepas dari berbagai tantangan tersebut, manfaat dari Program 3 Juta Rumah sangatlah besar. Program ini tidak hanya akan membantu mengurangi backlog perumahan, tetapi juga meningkatkan kualitas hunian bagi jutaan keluarga di Indonesia. Dengan kualitas hunian yang lebih baik, prevalensi stunting bisa ditekan, dan pencapaian belajar anak-anak bisa meningkat. Lebih dari itu, sektor perumahan juga memiliki potensi besar untuk mendorong pertumbuhan ekonomi. Real estate memiliki efek pengganda yang signifikan, yang dapat menggerakkan sektor-sektor lain dan menciptakan lapangan kerja baru.
Agar manfaat ini benar-benar bisa dirasakan oleh seluruh masyarakat, pemerintah harus memastikan bahwa setiap langkah dalam pelaksanaan Program 3 Juta Rumah dilaku- kan dengan tepat, dan mengedepankan strategi pembiayaan yang efisien, berkelanjutan, dan berkeadilan. Dengan mendetailkan target penerima manfaat, memadukan subsidi selisih bunga dengan Dana Abadi Perumahan, serta meng- optimalkan recycling asset, pemerintah bisa memastikan bahwa setiap Rupiah yang diinvestasikan membawa dampak nyata bagi masyarakat luas. Ini bukan hanya soal membangun dan memperbaiki rumah, tetapi tentang membangun masa depan yang lebih baik bagi seluruh rakyat Indonesia.
Jika kita melihat kondisi fiskal negara, bergantung sepenuhnya pada pembiayaan dari APBN untuk mewujudkan Program 3 Juta Rumah sangatlah sulit. Saat ini, penerimaan negara dari pajak masih terbatas, dan ekspor dari sektor industri belum memberikan kontribusi yang signifikan. Di sisi lain, beban utang jatuh tempo terus membayangi. Sepanjang tahun 2025-2029, rata-rata beban utang jatuh tempo per tahun mencapai Rp749,6 triliun. Tekanan seperti ini memaksa pemerintah untuk lebih cermat dalam merancang strategi pembiayaan yang efisien, berkelanjutan, dan berkeadilan.
Untuk mewujudkan efisiensi dalam pembiayaan, hal pertama yang perlu dilakukan adalah mendetailkan target penerima manfaat dan jenis intervensi yang akan diberikan. Ini berarti pemerintah perlu memetakan penerima manfaat berdasarkan tiga aspek utama, yaitu, kelas ekonomi, lokasi geografis (perdesaan atau perkotaan), dan kebutuhan spesifik mereka, apakah terkait kepemilikan rumah baru atau perbaikan rumah yang sudah ada. Dengan pemetaan ini, intervensi dapat lebih terarah dan sesuai kebutuhan setiap kelompok. Misalnya, penerima manfaat di daerah perdesaan mungkin memiliki tantangan berbeda dibandingkan mereka yang tinggal di perkotaan. Penyesuaian intervensi ini tidak hanya membuat program lebih efisien secara anggaran, tetapi juga menciptakan keadilan sosial dengan memastikan bahwa setiap kelompok menerima bantuan yang sesuai dengan kebutuhannya.
