Kredit properti punya kans besar untuk tumbuh lebih kuat di 2026, apalagi dengan suku bunga yang sudah menurun, likuiditas longgar, plus insentif pemerintah lewat program 3 juta rumah. Backlog perumahan bisa saja berubah jadi permintaan nyata. Tapi, semua itu bisa terwujud jika daya beli masyarakat benar-benar pulih dan developer berani ekspansi.
Sumber : Istimewa
KREDIT properti masih berlari pelan. Pertum buh annya sejak 2023 terus melambat, bahkan kerap tertinggal di belakang pertumbuhan kredit perbankan secara umum. Meski begitu, tahun 2026 menyimpan secercah harapan karena kombinasi suku bunga rendah, likuiditas yang longgar, dan dorongan insentif pemerintah yang bisa menjadi pemicu akselerasi baru. Persoalannya, peluang itu tidak otomatis terwujud bila daya beli masyarakat tetap melemah dan developer masih menahan ekspansi.
Pelemahan permintaan rumah pada 2023-2025 jelas memberi dampak besar. Kredit konsumsi seperti kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) tertekan oleh turunnya kemampuan masyarakat menanggung cicilan. Sementara, pengembang juga menahan laju proyek akibat ketidakpastian ekonomi.
Kondisi tersebut berimbas pada melambatnya pertumbuhan kredit properti, diikuti oleh sedikit pemburukan kualitas pembiayaan, yang terlihat dari kenaikan rasio non performing loan (NPL). Artinya, problem permintaan dan risiko kredit datang beriringan, membuat sektor properti makin rapuh menghadapi perlambatan ekonomi. Tapi, di balik itu, peluang tumbuh tetap besar. Program 3 juta rumah bisa menjadi motor penggerak permintaan KPR, terutama di segmen masyarakat berpenghasilan ren dah (MBR). Selama backlog hunian yang masih puluhan juta unit belum terselesaikan, pasar properti sesungguh nya memiliki captive market yang jelas. Hanya, keberhasil an mengubah kebutuhan menjadi permintaan nyata sangat bergantung pada dukungan stimulus dan daya beli masyarakat. Jika daya beli tak bergerak, backlog akan tetap menjadi angka di atas kertas, bukan real demand.
Nixon L.P. Napitupulu
Direktur Utama BTN
Makin Kuat Mendukung Program 3 Juta Rumah PROGRAM 3 juta rumah yang tengah digencarkan pemerintah membuka peluang besar bagi industri pembiayaan perumahan, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang mengandalkan akses KPR subsidi. Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai bank spesialis perumahan mendapat porsi penting dalam penyaluran KPR, sekaligus dituntut menjaga keseimbangan pertumbuhan di tengah tantangan ekonomi dan dinamika pasar properti.
Dengan target ambisius, inovasi digital, dan strategi memperluas value chain perumahan, BTN berada diposisi strategis untuk mengawal program nasional ini. Seperti apa langkah BTN ke depan untuk memastikan perannya tetap relevan dan berkelanjutan? Berikut ini penjelasan Nixon L.P. Napitupulu, Direktur Utama BTN, kepada Infobank, September lalu. Petikannya:
Pemerintah tengah menggalakkan program pembangunan 3 juta rumah. Sejauh mana program ini berdampak pada penyaluran pembiayaan properti oleh perbankan, khususnya bagi MBR? Dan, seperti apa peran BTN dalam program 3 juta rumah ini?
Salah satu dampak program 3 juta rumah adalah mendorong peningkatan permintaan KPR subsidi, khususnya melalui skema FLPP dan Tapera. Posisi KPR subsidi BTN tumbuh 5,00% yoy dengan total volume sebesar Rp145,0 triliun di Juni 2024 menjadi Rp152,3 triliun di Juni 2025. Sepanjang semester pertama 2025, BTN telah menyalurkan 94.684 unit KPR subsidi dari kuota 158.301 unit yang dialokasikan.
Peran BTN dalam mendukung program 3 juta rumah makin diperkuat dengan adanya penambahan kuota KPR
Pemerintah telah menggelontorkan insentif, mulai dari perpanjangan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga stimulus fiskal 8+4+5, ditambah target besar pembangunan perumahan. Dan yang terbaru, subsidi bunga untuk KUR perumahan. Perbankan juga didorong untuk menjaga pembiayaan tetap murah. Tapi, eksekusi di lapangan menghadapi tantangan lain: lokasi pembangunan rumah yang tak selalu sesuai kebutuhan, risiko gagal bayar di segmen MBR, dan ketidakpastian fiskal jika ekonomi global melemah. Inilah kontradiksi besar: antara peluang pertumbuhan terbuka lebar, tapi jalannya penuh risiko bila kebijakan tidak presisi.
Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai bank spesialis pembiayaan perumahan sudah mencium peluang lebih besar di depan. “Salah satu dampak program 3 juta rumah adalah mendorong peningkatan permintaan KPR subsidi, khususnya melalui skema FLPP dan Tapera,” kata Nixon L.P. Napitupulu, Direktur Utama BTN. Ia menekankan bahwa turunnya suku bunga Bank Indonesia (BI) dan tambahan likuiditas pemerintah akan menjadi faktor penting untuk mempercepat penyaluran kredit.
Di sisi pengembang, masalah data backlog menjadi sorotan. Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI), Joko Suranto, mengungkapkan bahwa kebutuhan rumah memang besar, tapi penyerapannya lambat karena data calon konsumen tidak terpetakan jelas. “Kalau data backlog tidak benar-benar detail, kebijakan yang dibuat bisa tidak tepat sasaran. Akibatnya, rumah sudah ada, tapi penjualan tetap susah,” ujarnya kepada Ari Astriawan dari Infobank, bulan lalu. Menurutnya, kebijakan fiskal seperti PPN DTP memang membantu, tapi kuncinya tetap ada pada daya beli dan kesesuaian produk dengan kebutuhan masyarakat.
Dengan kondisi itu, 2026 bisa jadi titik balik bila tiga sisi bergerak bersama: pemerintah menyiapkan insentif yang tepat sasaran, perbankan menjaga kredit tetap murah dan fleksibel, serta developer menghadirkan produk sesuai dengan kebutuhan riil masyarakat. Jika daya beli terangkat dan backlog berhasil dikonversi menjadi permintaan, pertumbuhan kredit properti bisa melaju lebih cepat daripada rata-rata industri perbankan. Tapi, bila daya beli tetap lemah dan risiko kredit tak terkendali, sektor ini akan terus berjalan lambat, meski peluang ada di depan mata.
Berdasarkan data Biro Riset Infobank (birI) per Juni 2025, kinerja kredit properti, yang terdiri atas kredit konstruksi, kredit real estat, KPR, KPA, serta kredit pemilikan ruko dan rukan, tumbuh 5,61% secara tahunan atau menjadi Rp1.602,01 triliun, dengan NPL 2,64%. Pertumbuhan itu lebih lambat dibandingkan dengan akhir 2024 yang tercatat 6,31%, dengan NPL 2,49%.
subsidi menjadi 220.000 unit di semester kedua, sejalan dengan arahan Kementerian PKP dan Kementerian Keuangan tentang penambahan kuota KPR subsidi nasional menjadi 350.000 unit. Ini berarti, BTN telah diberi amanat untuk dapat menyalurkan 62,8% dari total kuota.
Bagaimana kinerja pembiayaan properti BTN terkini, terutama di tengah dinamika pasar dan kondisi ekonomi yang masih menantang?
Kinerja BTN masih relatif stabil, tapi penuh tantangan di tengah dinamika ekonomi dengan beberapa poin penting sebagai berikut. Satu, KPR subsidi tetap menjadi pendorong pertumbuhan BTN, seiring dengan fokus pemerintah pada perumahan rakyat, khususnya MBR. Dua, KPR nonsubsidi sedikit mengalami tekanan karena tren suku bunga tinggi di awal tahun. Namun demikian, penyaluran KPR nonsubsidi masih tetap tumbuh solid sebesar 5,82% yoy. Tiga, inovasi digital seperti BTN Properti yang memiliki fitur seperti simulasi KPR dan aplikasi KPR secara online, yang dapat diakses kapan pun dan di mana pun, diharapkan akan turut mempercepat proses aplikasi KPR dan menjangkau nasabah lebih luas.
Apa strategi yang ditempuh BTN untuk memacu pertumbuhan pembiayaan properti dan perumahan agar tetap sejalan dengan kebutuhan pasar sekaligus mendukung target pemerintah?
Sejumlah langkah strategis BTN antara lain kami berkomitmen untuk meningkatkan penyaluran KPR FLPP dan Tapera. Digitalisasi proses KPR, didukung dengan adanya BTN Properti dan aplikasi pengajuan KPR yang makin mudah melalui Bale by BTN (mobile banking). Meningkatkan penjualan KPR nonsubsidi dengan menyasar top developers dan direct selling KPR kepada konsumer (direct to customers) melalui kerja sama dengan agen properti nasional dan individu.
Lalu, BTN akan mengembangkan produk dan layanan keuangan yang menyasar perluasan value chain bisnis konstruksi, yaitu akuisisi lahan, bahan bangunan, pengem bangan lahan C properti, jasa konstruksi, dan pembiayaan pada pengembang. (Selain itu), peningkatan literasi keuangan, edukasi ke masyarakat mengenai manfaat KPR dan kemampuan bayar, serta menyasar crossselling funding ke ekosistem perumahan secara endtoend dan akuisisi value chain, misalnya sektor semen, mulai dari tingkat wholesaler, distributor, retailer, dan developer. Ar
Pelemahan permintaan rumah pada 2023-2025 jelas memberi dampak besar. Kredit konsumsi seperti kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) tertekan oleh turunnya kemampuan masyarakat menanggung cicilan. Sementara, pengembang juga menahan laju proyek akibat ketidakpastian ekonomi.
